보증금과 월세의 관계 완전 이해하기, 전월세전환율 계산은 이렇게
내 보증금, 정말 안전한가요?
요즘 주택 임대차 시장에서 흔하게 벌어지는 상황이 하나 있습니다.
전세였던 집을 월세로 바꾸거나, 반대로 월세로 살던 집을 전세로 전환하는 경우죠.
그런데, 이렇게 바꾸는 과정이 단순한 선택의 문제가 아니라 내 보증금의 안전성과 직결된 법률 문제라는 사실, 알고 계셨나요?
이때 중요한 기준이 되는 것이 바로 전월세전환율입니다.
말 그대로 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환할 때 적용하는 이율인데요, 이 전환율은 「주택임대차보호법」에 따라 일정한 한도가 정해져 있으며, 그 기준을 초과하면 무효로 간주됩니다.
전월세 전환이란 무엇인가요?
전월세 전환은 간단하게 설명하면, 보증금과 월세를 서로 바꿔 계산하는 과정입니다.
임대차 계약을 체결하거나 갱신할 때, 임대인은 보증금 일부를 줄이고 그만큼 월세를 더 받거나, 반대로 월세를 줄이고 보증금을 늘리는 방식으로 계약을 변경할 수 있습니다.
그런데 이때 중요한 건, 그 전환 비율에 기준이 있다는 점입니다.
무작정 임대인의 요구에 따르다 보면, 법이 정한 안전선을 넘어서게 되는 일이 생길 수 있습니다.
법정 전환율, 어떻게 적용되나요?
「주택임대차보호법」 제7조의2에 따르면, 법정 전환율은 두 가지 중 낮은 수치를 따릅니다.
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10%
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한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 비율(예:2%)
예를 들어, 기준금리가 4%라면 → 4% + 2% = 6%
이 수치가 10%보다 낮으므로, 6%가 전환율 기준이 됩니다.
이 기준을 초과하는 조건으로 계약을 체결하면, 해당 부분은 무효이며, 임차인은 시정을 요구할 수 있습니다.
전세에서 월세로 바꿀 때, 계산은 이렇게
실제로 계산은 그리 어렵지 않습니다.
공식
(전세 보증금 - 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세 금액
예시 (전환율 6% 적용)
전세 보증금 1억 원 중 5천만 원을 남기고 나머지 5천만 원을 월세로 전환한다면?
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계산: (5천만 원 × 6%) ÷ 12 = 25만 원
즉, 월세는 25만 원이 되어야 법정 기준에 부합합니다.
그런데 만약 임대인이 30만 원을 요구한다면? 법정 전환율을 초과한 것이므로, 임차인은 계약 조건을 조정해 달라고 요구할 수 있는 정당한 근거를 가지게 됩니다.
월세에서 전세로 바꿀 때도 계산 기준은 명확합니다
이번에는 반대 상황입니다. 월세로 살다가 전세로 바꾸고 싶을 때는 다음과 같은 방식으로 계산합니다.
공식
(1년치 월세 ÷ 전환율) + 기존 월세 보증금 = 전세금
예시 (전환율 6% 적용)
월세가 70만 원이고, 보증금이 1억 원이라면?
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1년치 월세 = 70만 원 × 12개월 = 840만 원
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전세금 = (840만 원 ÷ 6%) + 1억 원 = 1억 4천만 원 + 1억 원 = 2억 4천만 원
즉, 이 조건을 전세로 전환하려면 2억 4천만 원이 필요하다는 계산이 나옵니다.
온라인 계산기로 더 쉽게 확인할 수 있습니다
이제는 복잡한 계산도 필요 없습니다.
부동산114, EZB 부동산 계산기 같은 사이트를 이용하면, 보증금과 월세를 입력하는 것만으로 전환율을 자동으로 계산해줍니다.
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계약 전에 확인해서 합리적인 조건인지 점검하고,
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갱신 시점에 협상의 근거 자료로 활용할 수 있습니다.
결국, 전월세전환율은 보증금을 지키는 법적 방패입니다
보증금은 단순한 숫자가 아닙니다.
그 속에는 내 재산, 나의 안전, 가족의 미래가 담겨 있습니다.
그 보증금을 지키기 위한 최소한의 방패가 바로 전월세전환율입니다.
법이 정한 기준을 알면, 부당한 계약 조건 앞에서도 당당해질 수 있습니다.
복잡하게 느껴질 수 있지만, 조금만 관심을 가지면 누구나 계산할 수 있고, 그 결과는 매우 실질적인 도움이 됩니다.
앞으로 집을 구하실 때, 또는 계약을 갱신하실 때,
“이 조건, 전환율 기준에 맞나?”
한 번만 더 확인해 보세요. 그 한 번이 당신의 보증금을 지키는 시작이 될 수 있습니다.