전세사기 예방, 계약 전 필수 확인해야 할 법적 체크리스트 5가지
수많은 사람들이 소중한 전세보증금을 한순간에 잃는 현실. 전세사기라는 단어는 더 이상 뉴스에서만 접하는 낯선 사건이 아닙니다. 이미 전국 곳곳에서 수많은 피해자가 생겨났고, 그 중엔 평생 모은 돈을 한 번의 계약으로 날린 이들도 적지 않습니다. 이처럼 전세사기는 단순한 개인 실수가 아니라 제도적 허점과 정보 비대칭에서 비롯된 구조적 문제입니다.
하지만 우리가 법적으로 명확히 알아야 할 몇 가지 사항만 숙지하고 실천해도, 대부분의 전세사기를 충분히 예방할 수 있습니다. 이 글에서는 임대차계약 전 반드시 확인해야 할 법적 체크리스트 5가지를 중심으로, 실제 계약 현장에서 유의해야 할 점들을 구체적으로 안내드리겠습니다.
1. 등기부등본 확인: 소유자는 진짜 주인인가?
계약서를 쓰기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 해당 부동산의 등기부등본을 직접 확인하는 것입니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자, 근저당권, 압류 여부 등이 상세히 기재되어 있습니다. 계약 상대방이 진짜 소유자인지 확인하지 않은 채 계약을 진행하면, 사기에 쉽게 노출됩니다.
등기부등본은 누구나 인터넷(대법원 인터넷등기소)에서 열람 및 발급이 가능하며, 발급일자는 계약 당일 기준으로 가장 최신 것을 기준으로 해야 합니다. 또 근저당이 설정돼 있는 경우에는 그 금액이 전세보증금을 초과하지 않는지 반드시 확인하셔야 합니다.
2. 선순위 권리 확인: 보증금보다 앞선 권리가 있는가?
등기부등본에서 근저당권, 임차권, 가압류 등의 선순위 권리가 존재하는지를 반드시 체크해야 합니다. 이 권리들이 존재할 경우, 해당 부동산이 경매에 넘어가면 전세보증금을 전액 돌려받기 어렵습니다.
특히 전세보증금이 해당 부동산의 담보가치에 비해 높은 경우, 채권자가 먼저 배당을 받고 임차인은 우선순위에서 밀릴 수 있습니다. 이럴 땐 '보증금 전액을 지킬 수 있는 물건인가'라는 판단이 중요하며, 되도록 선순위 권리가 없는 깨끗한 물건을 고르시는 것이 안전합니다.
3. 확정일자와 전입신고: 내 권리를 법적으로 보호하는 절차
전입신고와 확정일자는 단순한 행정절차가 아닙니다. 이는 임차인의 우선변제권을 확보하는 데 필수적인 법적 수단입니다.
전입신고는 주소지를 실제로 옮기는 절차이고, 확정일자는 동주민센터에서 임대차계약서에 날짜 도장을 찍는 것입니다. 이 두 가지를 함께 해야만, 임차인은 해당 주택에 대한 대항력을 갖고 경매 시 일정 순위에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
특히 다세대, 다가구 주택의 경우 등기부상 한 채로 묶여 있어 어느 세대가 실제 거주 공간인지 확인이 어려우므로, 정확한 호수 기재와 함께 전입신고와 확정일자 확보가 중요합니다.
4. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
현재 전세보증금 반환을 보장받을 수 있는 가장 강력한 수단 중 하나는 전세보증금 반환보증보험 가입입니다. 하지만 모든 주택이 가입 가능한 것은 아니며, 일정 조건을 충족해야만 가능합니다.
대표적인 조건으로는 ▲임대인이 보증금 반환 채무 불이행 이력이 없어야 하며, ▲건축물의 하자나 위법 건축 등 문제가 없어야 하고, ▲선순위 채권이 과도하지 않아야 합니다.
계약 전 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에 가입 가능 여부를 확인해두는 것만으로도, 계약 후 문제가 생겼을 때 큰 피해를 줄일 수 있습니다.
5. 계약서 작성 시 특약사항 꼼꼼히 확인
전세사기는 주로 계약서 작성 단계에서 벌어집니다. 특히 특약사항을 잘못 기재하거나 누락시키는 경우, 이후 법적 분쟁에서 불리해질 수 있습니다.
예를 들어, 계약 해지 시 위약금 조항, 수리 책임 범위, 확정일자 및 전입신고 기한 등에 관한 특약은 반드시 명확히 기재되어야 합니다. 또한 계약서 상 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 서류 일체를 확보해두는 것도 향후 분쟁 대비에 필수입니다.
계약은 종이 한 장이지만, 그 종이가 사람의 삶을 뒤흔들기도 합니다. 전세사기를 막는 일은 단순히 조심하는 것을 넘어, 법적으로 내 권리를 지킬 수 있는 최소한의 절차를 충실히 따르는 것입니다.
모든 계약은 믿음으로 시작되지만, 법으로 지켜져야 합니다. 위의 5가지 법적 체크리스트를 실천하는 것만으로도, 전세사기라는 복병을 충분히 피할 수 있습니다. 부디 이 글이 누군가의 평생 보금자리를 지키는 데 작지만 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.